Сделки с долями проходят по-новому

Усиление роли нотариата в сделках с недвижимостью можно по праву считать одной из самых значимых законодательных инноваций, которая случилась в правовом поле рынка за последние месяцы.
Отчуждение доли - только через нотариуса. Новый федеральный закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», где в пункте 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения, связанные с совершением сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, вступил в силу со 2 июня этого года. Законодательное нововведение оказалось настолько заметным и вызвало такой резонанс на рынке недвижимости, что его по праву можно считать одним из самых значимых изменений в процедуре совершения сделок с недвижимостью, которые случались за последнее время.

 Суть нового закона сводится к тому, что со 2 июня 2016 года сделки с долями в составе общего права собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению. «Указанное правило о нотариальном удостоверении сделок распространяется как на случаи, когда происходит отчуждение доли лишь одним из сособственников, так и на случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, - объясняет старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям» Сергей Мартышкин. - В последней ситуации, строго говоря, речь будет идти уже об отчуждении не долей, как таковых, а непосредственно недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц. В этой связи формулировку пункта 1 статьи 24 Федерального закона № 122-ФЗ относительно «отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» следует признать не вполне корректной».

Основную причину появления законодательного новшества эксперты видят в стремлении защитить обычных участников рынка от получившего распространение процесса «квартирного рейдерства», когда доля в праве на квартиру скупалась за бесценок, а затем создавались условия, при которых другие собственники квартиры были вынуждены либо выкупать эту долю за большие деньги, либо продавать свою долю за гроши и съезжать с квартиры. 
Новый закон о нотариальном сопровождении сделок с долями распространяется на все виды недвижимого имущества, среди которых - жилые и нежилые помещения, земельные участки, здания, строения и сооружения и др. Причем неважно, кто является участниками сделки: владельцы общей долевой собственности или они же вместе с третьим лицом, не имеющим долю в праве общей долевой собственности на этот объект. Новый механизм затрагивает любые сделки с недвижимостью, в которых может производиться отчуждение доли - сделки купли-продажи, мены, дарения и т.д. «Таким образом, в настоящее время совершить сделку по отчуждению недвижимости в простой письменной форме можно лишь, если право собственности на данную недвижимость принадлежит одному лицу, либо если имущество находится в общей совместной собственности, что предполагает отсутствие долей», - уточняет Сергей Мартышкин.
Как и прежде, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он ее продает.
Суть нового закона сводится к тому, что со 2 июня 2016 года сделки с долями в составе общего права собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем через месяц после того, как продавец доли известит остальных участников долевой собственности о своем желании реализовать свою часть имущества. Исключение из этого правила составляют случаи, когда нотариус установит, что продавец доли до истечения месячного срока представил документы, подтверждающие отказ всех остальных участников долевой собственности от покупки его доли. В такой ситуации сделку можно будет совершить, даже если установленный законом месячный срок не истек. Какие практические сложности может повлечь реализация нового закона на практике? «Учитывая, что Федеральный закон № 172-ФЗ вступил в силу со 2 июня 2016 года, остается непонятным вопрос о том, как быть в случае, когда договор по отчуждению доли был совершен в простой письменной форме до этого числа, а документы в регистрирующий орган представлены после указанной даты, - рассуждает Сергей Мартышкин. - Ситуация осложняется отсутствием в действующем законодательстве установленных сроков для обращения в регистрирующий орган за совершением регистрационных действий после заключения сделки по отчуждению недвижимости. В самом Федеральном законе № 172-ФЗ ответа на поставленный вопрос не содержится. Пока можно лишь констатировать, что на практике с анализируемой ситуацией можно столкнуться как в отношении добросовестных участников гражданского оборота, которые действительно заключили договор до 2 июня этого года, так и в отношении лиц, которые могут попытаться злоупотребить пробелом в законодательстве и во избежание расходов на нотариальное оформление сделки представить в регистрирующий орган договор, осознанно датированный до этого числа». 

Новый закон - новые расходы. Однако главным последствием принятого в начале июня нововведения, которое на себе (точнее, на своем кошельке) ощутят все участники сделок с долями, связано с повышением финансовой нагрузки. Услуги нотариусов по подготовке и сопровождению таких сделок станут дополнительной тратой для тех, кто решит совершить сделку с объектом в общей долевой собственности. Размеры нотариальных тарифов на сделки с долями уже находятся в открытом доступе. Так, руководитель РК «Центр недвижимости» Лариса Климович-Вишневская поделилась визуальным проектом этих затрат. Итак, размер комиссии нотариусу будет зависеть от того, кто является участниками сделки, - родственники или сторонние лица, а также от суммы сделки. Если сумма сделки не превышает 10 млн руб. и производится между родственниками, то нотариальный тариф составит 3000 рублей и 0,2% от суммы сделки. Если сумма сделки окажется больше 10 млн руб., тариф вырастет до 23 тысяч рублей и 0,1% от суммы сделки. Максимально возможная сумма, которую придётся заплатить - 50 тысяч рублей. Подробнее с тарифным планом стоимости нотариальных услуг можно ознакомиться в таблице.
Если считать в примерном денежном эквиваленте, то сделка с объектом стоимостью 1 млн руб. обеспечит участникам-родственникам дополнительную финансовую нагрузку в 5 тыс. руб., сторонним лицам - в 7 тыс. руб. Если же объект стоит 2 млн рублей, то заплатить придётся 7 тыс. руб. - участникам сделки - родственникам и 9 тыс. руб. участникам - сторонним лицам. Словом, дальнейшую прогрессию высчитать несложно.

 Пример нотариальных тарифов за удостоверение сделки купли-продажи недвижимости*

Участники сделки  Сумма сделки	Родственники (супруги, родители, дети, внуки)	Сторонние лица
До 1 млн руб. включительно		3000 рублей + 0,4% от суммы сделки
До 10 млн руб. включительно	3000 + 0,2% от суммы сделки	7000 рублей + 0,2% от суммы сделки
Свыше 10 млн руб.	23000 + 0,1% от суммы сделки	25000 рублей + 0,1% от суммы сделки
	Максимум – 50000 рублей	Максимум 100000 рублей

 *в случае отчуждения жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами.